¿Conviene crédito hipotecario en Udis?

Alejandro Cárdenas López

Publicado en El Universal
Lunes 10 de septiembre de 2001

Comprar una casa a crédito siempre se piensa en planes a largo plazo, mínimo de 10 años, aunque hay bancos que los dan desde dos años. Quienes necesitan casa nueva, se preocupan por encontrar la casa deseada, un precio adecuado al presupuesto y una tasa de interés sin altibajos.


Una de las alternativas que ofrecen algunos bancos son los créditos en Unidades de Inversión (Udis), que pocas personas toman en cuenta, quizá por falta de información: ¿Por qué los bancos ofrecen crédito hipotecario en Udis? ¿Por qué las Udis son utilizadas por el sistema bancario para deudas a largo plazo? Actualmente, las tasas de interés en Udis varían de 9 por ciento a 11 por ciento , lo que sumado al índice de inflación que actualiza el valor de las Udis puede resultar (en algunos casos) una tasa de interés inferior a la que cobran los esquemas de financiamientos en pesos, que fluctúan entre 14.9 por ciento y 22 por ciento .

El valor de las Udis tiene relación directa con el índice de inflación, por lo que si ésta baja, disminuye en el precio de estas unidades y beneficia al cliente porque bajan los créditos. En el esquema en Udis el pago mensual cambia cada mes en base al valor determinado para las Udis por el Banco de México.

El plan hipotecario de BBVA Bancomer es en Udis, con una tasa de interés anual de 14.65 por ciento . Otro banco que ofrece esquema en unidades de inversión es Bital, con una tasa de interés de 11 por ciento (también tienen crédito en pesos).

A estas tasas de interés se le debe de agregar el precio de las Udis que varía en la misma de acuerdo al índice de inflación, para obtener la tasa real anual.

Los intereses de los créditos en Udis, considerando la inflación anual, comparados con los esquemas de créditos en pesos, actualmente son similares. La tasa fija más baja que actualmente se ofrece en el mercado de hipotecas es la de Scotiabank Inverlat: 14.9 por ciento anual para los primeros tres años y aumenta a 17.9 por ciento anual fija para el resto del plazo. Sin embargo, hay financiamientos con tasas superiores, como es el caso de Santander Mexicano, con una tasa fija de 18.5 por ciento anual (esquema en pesos) y Bital con una tasa fija en pesos es de 19.9 por ciento . Para que usted pueda comparar ambos esquemas, pesos y Udis, EL UNIVERSAL investigó las características de ambos.



Detalle del esquema en Udis

En el caso de Bital, el plan Habital en Udis cuenta con financiamientos hasta de 70 por ciento y un enganche de 30 por ciento . Los plazos pueden ser de 2, 5, 10 y 15 años para esquemas de pagos fijos en pesos y también 15 años para Udis; los saldos insolutos sólo aplica para el plan en Udis.

El ingreso mínimo en Udis debe ser 38 mil pesos para un monto a financiar de 560 mil pesos y la mensualidad a pagar que es de 8 mil 749 pesos. La edad mínima para conseguir el crédito es de 22 años. La resolución del crédito se da en 72 horas.

La tasa de interés actualmente en Udis es de 11 por ciento , sumado al porcentaje de inflación que estiman los analistas del Banco de México para cerrar el año de 4 por ciento , llega a ser de alrededor de 15 por ciento . Tasa similar a la más baja, hasta el día de hoy, en el mercado a plazo fijo en pesos (Scotiabank Inverlat 14.9 por ciento ).

Un ejemplo: el costo de una propiedad de 800 mil pesos financiada en Udis a 15 años, con una tasa de interés de 11 por ciento , un enganche de 35 por ciento y un monto a financiar de 560 mil pesos. El pago mensual inicial es de 8 mil 736 pesos, aunque cambian según la inflación.

La reducción de las mensualidades al inicio del crédito es de alrededor de 13 Udis, equivalente a 35 pesos , es decir, baja de 2 mil 926 Udis (8 mil 749 pesos) a 2 mil 913 Udis. (8 mil 708 pesos). El último pago, (la mensualidad número 180) la disminución del factor de pago mensual es un estimado de 885 Udis es decir, 2 mil 647 pesos, lo que significa que se pagan 6 mil 88 pesos menos.

Es preciso tomar en cuenta que los datos anteriores son tomados de un ejemplo de Bital y son aproximados con la inflación estimada, aunque nadie la conoce con anticipación y de ahí depende del pago mensual. El año pasado la inflación fue de 8.9 por ciento , es decir, que en la tasa en Udis sería de 19.9 por ciento .

Aún así, con la estimación de Bital el pago final del plazo en Udis es de un millón mil 906 pesos, de un monto financiado de 560 mil pesos. Lo que representa un excedente de 441 mil 906 pesos aproximadamente, casi el doble.

Si la inflación sube, Bital cuenta con una tasa tope de 22.67 por ciento anual, aunque sólo es por los primeros cuatro años del crédito, los otros 11 años la tasa sube con lo que aumente la inflación.

El índice de inflación real (oficial) de enero a julio de 2001 es de 1.485 por ciento , pero para finales de años se espera, si la economía marcha viento en popa, en 4 por ciento según el Banco de México.

En pesos el pago al final del crédito de una vivienda con las mismas características, es decir de 800 mil pesos, a15 años y con una tasa de interés fija de 19.9 por ciento , es de un millón 762 mil 920 pesos, es decir tres veces el monto financiado.

Aunque la inflación es impredecible, los beneficios entere los planes en Udis y en pesos dependen de las necesidades de cada cliente, actualmente las tasas más bajas con la inflación estimada son similares a las tasas de crédito en pesos. En la actualidad, el crédito hipotecarios de Bital en Udis es menos cara que la mayoría de los financiamientos en pesos. Pero como la tasa es variable hay clientes que prefieren pagar una tasa mayor, es decir, pagan más por "la seguridad" de una tasa fija y no quieren experiencias desagradables como las de 1995.

El crédito hipotecario de BBVA Bancomer, qué únicamente se aplica en Udis parece rezagado, por que actualmente cobra una tasa de interés anual de 14.64 por ciento , más lo que la inflación represente en los pagos denominados en dichas unidades de inversión.

Para adquirir una vivienda de alrededor de 800 mil pesos, con un enganche de 35 por ciento y un monto a financiar de 52 mil pesos, el primer pago mensual es el más barato que los otros dos bancos del comparativo, de 7 mil 175 pesos aunque varía con la inflación y el pago final aproximado estimado por BBVA Bancomer conforme a la inflación es de un millón 291 mil 680 pesos a 15 años, más del doble del monto financiado. En un comparativo con el plan de Santander Mexicano, que es en pesos y con una tasa fija de 18.5 por ciento anual. En un plan a 15 años, con una vivienda estimada en 800 mil pesos y un enganche de 35 por ciento el pago mensual en Santander Mexicano es de 8 mil 562 pesos.

En 15 años, el pago final con Santander Mexicano es un millón 541 mil 160 pesos, lo que representa un aumento de un millón 21 mil 160 pesos más que el monto a financiar de 560 mil pesos, es decir dos veces más.

El ingreso mínimo que deben tener los clientes con Santander Mexicano es el más bajo de los tres banco analizados, 28 mil pesos, y en BBVA Bancomer es de 30 mil.

Las comisiones por manejo de cuenta, avalúo, gastos notariales, y seguro de vida incrementan el valor total de la vivienda de 10 por ciento a 11 por ciento el enganche, es decir, en el caso de Bital, el pago ya sea en Udis o en pesos, estos gastos representan un pago inicial de 330 mil 390 pesos, es decir, alrededor de 90 mil pesos más que el enganche de 35 por ciento que es de 24o mil pesos.